北京農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押變擔保
農(nóng)村土地抵押貸款變相突圍
土地流轉(zhuǎn)成銀行處置不良資產(chǎn)新途徑
記者 蔡穎 林遠 北京報道
“近20畝農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押，換來了30萬元的銀行貸款。”北京市平谷區(qū)鎮(zhèn)羅營鎮(zhèn)的農(nóng)戶孫寶君感慨。2月27日，《經(jīng)濟參考報》記者了解到，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點已在北京落地，而第一個“吃螃蟹”的金融機構(gòu)正是中國郵政儲蓄銀行(以下簡稱郵儲銀行)。
今年中央一號文件首次提出，“在落實農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎上，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)，允許承包土地經(jīng)營權(quán)向金融機構(gòu)抵押融資。然而，現(xiàn)實中，很多地區(qū)的政府礙于制度和操作細則不明確而沒有嘗試，真正有意愿做農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務的金融機構(gòu)寥寥無幾。
郵儲銀行北京分行零售信貸部產(chǎn)品經(jīng)理杜昆透露，“雖然目前我們在北京市平谷區(qū)開展的業(yè)務是農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，但在實際操作中，我們并不把土地經(jīng)營權(quán)作為抵押物，而是作為擔保物在合同中體現(xiàn)，這項貸款業(yè)務叫作組合擔保貸款。”
據(jù)了解，郵儲銀行開展試點有半年多時間，截至目前共發(fā)放了31筆土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，總額達1200萬元，申請貸款的成功率超過六成。
對于風險資產(chǎn)的處置，在農(nóng)業(yè)部有關負責人看來，如果我國實現(xiàn)了農(nóng)地“三權(quán)分離”，經(jīng)營權(quán)抵押給金融機構(gòu)或其他債權(quán)人，并不影響承包農(nóng)戶和集體的土地承包關系。經(jīng)營者到期不能償還抵押債務，金融機構(gòu)或其他債權(quán)人也不能取得承包方的地位，只能是以土地經(jīng)營獲得的農(nóng)產(chǎn)品收入或地租收入優(yōu)先受償。
但實際情況是，單純的經(jīng)營權(quán)抵押在現(xiàn)實中卻很難實現(xiàn)。對此，郵儲銀行計劃了一套風險資產(chǎn)處置方案。“由于這項貸款業(yè)務的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)并不是真正的抵押，而僅僅是擔保，因此，銀行不得通過法院來處置不良資產(chǎn)，而是只能提前與農(nóng)戶私下達成協(xié)議，如果因經(jīng)營狀況無法改善，長期難以償還貸款，那么銀行就將土地經(jīng)營權(quán)在當?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心進行轉(zhuǎn)讓，通過轉(zhuǎn)讓得到的租金來償還銀行貸款。這其實是防控風險的無奈之舉。”郵儲銀行內(nèi)部人士稱。
目前，國內(nèi)商業(yè)銀行貸款的信用體系是建立在抵押、擔保的基礎上。“由于中國特殊的所有權(quán)制度，中小企業(yè)和農(nóng)民沒有土地等資產(chǎn)的所有權(quán)，而沒有這些資產(chǎn)的所有權(quán)作為質(zhì)押，任何銀行都很難對其進行放貸，信用體系的嚴重不對等，使銀行自然更加傾向于為國企貸款或為其證券做擔保，‘三農(nóng)’的金融支持一直比較邊緣化。”央行研究局研究員鄒平座在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示。
據(jù)介紹，郵儲銀行所開展的土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款合同期限為1年，利率在基準利率的基礎上上浮程度和小微企業(yè)貸款利率相當。“對于貸款資質(zhì)，我們會考慮借款人的擔保物和經(jīng)營狀況，先由評估公司對借款人的土地和經(jīng)營進行評估，然后我們根據(jù)其測評的價值綜合擬定一個授信額度。如果該借款人信用狀況一直比較好，第二年我們就可以給這樣的老客戶追加5萬的純信用貸款授信。”杜昆介紹稱。
在貸款申請的流程上，借款人需要準備的資料包括土地承包經(jīng)營權(quán)合同，村民代表表決同意的證明以及鎮(zhèn)政府同意的證明。“放貸周期慢的話為15個工作日，如果客戶資料比較齊全，快的話為10個工作日。不過，也有部分申請貸款的農(nóng)戶因手續(xù)材料難辦而‘半途而廢’。”杜昆說。
從制度層面看，業(yè)內(nèi)人士認為，對農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸款而言，目前仍有兩大制度性難題并未破解。一是全國性的土地確權(quán)登記仍未完成。很多地區(qū)還沒有確權(quán)頒證，土地對應權(quán)屬關系還不確定，農(nóng)民在向金融機構(gòu)辦理經(jīng)營權(quán)抵押時缺乏有效證件以便操作。二是我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中，尚存在與土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款相抵觸的條款。其中最重要的一條為1995年實行的《擔保法》第三十七條規(guī)定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)”不得抵押。
一位銀行業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟參考報》記者透露，雖然央行和銀監(jiān)會都明確表態(tài)希望推進農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點，但基于有關法律障礙，很多地區(qū)都難以實施這項貸款業(yè)務。“北京地區(qū)目前除了平谷在試點，其他區(qū)域也還沒有展開。四川省也在試點，由地方政府出面找擔保公司來做信用擔保，但這種模式也很難大規(guī)模復制。現(xiàn)在金融機構(gòu)和政府都希望修法和各項細則進一步落地。”該人士稱。
“從2012年開始，北京銀監(jiān)局來我行對土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務做過多次調(diào)研，并且給銀監(jiān)會寫過匯報，銀監(jiān)會也很支持農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資的創(chuàng)新，希望能呼吁配套的相關法律盡快修改落地。另外，監(jiān)管層最好能對‘三農(nóng)’貸款再提供一些政策傾斜，比如單獨批給銀行一筆‘三農(nóng)’的信貸額度等，以便于這些新融資業(yè)務迅速鋪開。”杜昆表示。
